A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Em 2022, o STJ definiu que o valor declarado pelo comprador presume-se condizente com o mercado e que o município não pode fixar previamente essa base com um valor de referência criado de forma unilateral. Para contestar o valor declarado, o fisco precisa abrir processo administrativo.
Principais pontos
- O ITBI é o imposto municipal cobrado na transmissão onerosa de imóveis, como na compra e venda.
- O STJ fixou teses sobre a base de cálculo do ITBI no Tema Repetitivo 1113.
- A base de cálculo do ITBI não está vinculada à do IPTU.
- O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o mercado.
- O município não pode impor previamente um valor de referência fixado de forma unilateral.
O que é o ITBI e quando ele é cobrado?
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal. Ele incide, por exemplo, quando alguém compra um imóvel. Em regra, o comprador paga o imposto antes de registrar a escritura no cartório de registro de imóveis.
Por isso, o ITBI costuma aparecer no planejamento de quem compra casa, apartamento, sala comercial ou terreno. Além disso, empresas que adquirem imóveis para a operação ou para investimento também precisam considerar esse custo.
O Código Tributário Nacional estabelece, no art. 38, que a base de cálculo do imposto sobre a transmissão é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. A discussão, porém, sempre foi: como apurar esse valor?
Qual era a controvérsia sobre a base de cálculo do ITBI?
Muitos municípios passaram a adotar um "valor de referência" próprio para calcular o imposto. Na prática, a prefeitura definia um valor para o imóvel e cobrava o ITBI sobre ele, mesmo quando o valor da compra informado pelo comprador era menor.
Ao mesmo tempo, outra dúvida aparecia com frequência. A base de cálculo do ITBI poderia ser igual à do IPTU, ou ao menos usar o valor do IPTU como piso? Esses pontos geraram muitas ações na Justiça, até que o STJ julgou o tema no rito dos recursos repetitivos.
O que o STJ decidiu no Tema 1113?
Em 24 de fevereiro de 2022, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1.937.821/SP e fixou três teses, conforme registro do Tema Repetitivo 1113:
- a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
- o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Como se trata de tese firmada em recurso repetitivo, ela orienta o julgamento de casos semelhantes nos demais tribunais.
Na prática, o que muda para quem compra imóvel?
A decisão não significa que o comprador pode declarar qualquer valor. O ponto central é outro: o valor declarado tem presunção de veracidade, e o município que discordar dele precisa seguir o caminho do processo administrativo, com direito de defesa.
Assim, para quem compra imóvel em Belo Horizonte ou em qualquer outra cidade, alguns cuidados ajudam:
- declarar o valor real da transação, compatível com o mercado;
- guardar o contrato, os comprovantes de pagamento e eventuais laudos de avaliação;
- conferir como o município calculou o imposto antes de pagar a guia;
- verificar se a cobrança usou um valor de referência acima do valor declarado.
Quando a cobrança diverge do valor declarado, vale analisar o caso com cuidado. Cada município tem as próprias regras de lançamento, prazos e procedimentos de revisão.
Como a base de cálculo do ITBI entra no planejamento?
O ITBI é apenas um dos custos de uma compra de imóvel. Escritura, registro, eventuais débitos do imóvel e a situação da documentação também pesam na decisão. Por isso, a análise jurídica antes da compra ajuda a evitar surpresas.
Para empresas, a questão também se conecta ao planejamento tributário. Afinal, a forma de aquisição e a estrutura do negócio influenciam os custos. Sobre esse tema, veja por que o planejamento tributário vai além de reduzir impostos.
Já para pessoas físicas, a regularidade do imóvel é tão importante quanto o imposto. Antes de assinar, vale conferir os riscos de comprar um imóvel com documentação irregular.
E a reforma tributária, afeta o ITBI?
A reforma tributária sobre o consumo trouxe mudanças relevantes para empresas, e o tema ainda está em fase de transição e regulamentação. Para entender o cenário geral, leia o nosso conteúdo sobre reforma tributária e planejamento. Em qualquer caso, a análise deve considerar as normas vigentes na data da operação.
Como a orientação jurídica ajuda com o ITBI?
A base de cálculo do ITBI envolve lei municipal, Código Tributário Nacional e o entendimento do STJ. Um advogado pode avaliar se a cobrança seguiu esses parâmetros e quais caminhos existem em caso de divergência.
Para entender o seu caso, busque a orientação de um advogado de sua confiança. Se quiser conhecer a atuação da Pontello Advocacia, em Belo Horizonte, acesse a página de áreas de atuação.
Perguntas frequentes
A base de cálculo do ITBI pode ser o valor do IPTU?
Não necessariamente. Segundo o STJ no Tema 1113, a base de cálculo do ITBI não está vinculada à do IPTU, que nem sequer pode ser usada como piso de tributação.
O município pode cobrar o ITBI sobre um valor de referência?
O STJ decidiu que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência fixado unilateralmente. Para afastar o valor declarado, ele precisa instaurar processo administrativo.
Posso declarar qualquer valor na compra do imóvel?
Não. O valor declarado deve refletir a transação real, em condições normais de mercado. A presunção a favor do contribuinte pode ser afastada pelo fisco em processo administrativo.
Quem paga o ITBI na compra e venda?
A legislação municipal define o contribuinte. Em regra, o imposto é pago pelo comprador, antes do registro da escritura. Vale conferir a lei do município onde o imóvel está.
