A usucapião extrajudicial é o reconhecimento da propriedade de um imóvel pela posse prolongada, feito diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial. O pedido exige advogado, ata notarial, planta, memorial descritivo e outros documentos previstos no art. 216-A da Lei de Registros Públicos. Se houver impugnação, o caso pode seguir para a Justiça.
Principais pontos
- A usucapião extrajudicial está prevista no art. 216-A da Lei nº 6.015/1973.
- O pedido corre no registro de imóveis da comarca onde o imóvel está.
- O interessado precisa estar representado por advogado.
- Ata notarial, planta e memorial descritivo estão entre os documentos exigidos.
- A via judicial continua disponível, inclusive se o pedido em cartório for rejeitado.
O que é usucapião?
A usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem pela posse contínua e prolongada, nas condições que a lei define. Ela é comum em imóveis que a família ocupa há muitos anos, mas que nunca foram transferidos para o nome de quem mora ou trabalha no local.
O Código Civil prevê diferentes modalidades de usucapião. Cada uma tem requisitos próprios, como o tempo de posse, o uso do imóvel e a existência de justo título. Por isso, o primeiro passo é identificar em qual modalidade a situação se encaixa.
Como funciona a usucapião extrajudicial?
O Código de Processo Civil de 2015 incluiu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Desde então, o interessado pode pedir o reconhecimento da usucapião diretamente no cartório, sem prejuízo da via judicial.
Segundo o resumo publicado pelo 26º Tabelionato de Notas de São Paulo, o pedido de usucapião extrajudicial é feito a requerimento do interessado, representado por advogado, e processado no cartório de registro de imóveis da comarca em que o imóvel está situado.
O Conselho Nacional de Justiça regulamentou o procedimento nos cartórios pelo Provimento nº 65/2017, conforme explica artigo divulgado pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).
Quais documentos a usucapião extrajudicial exige?
A lei lista os documentos básicos do pedido. Entre eles, estão:
- ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores;
- planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica;
- certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente;
- justo título ou outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como comprovantes de pagamento de impostos e taxas do imóvel.
Na prática, reunir esses documentos é uma das etapas mais trabalhosas. Por isso, organizar recibos, contratos antigos, contas e carnês de IPTU ao longo dos anos ajuda bastante.
O que acontece se o proprietário registrado não se manifestar?
Durante o procedimento, o cartório notifica os titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e dos imóveis confinantes, quando eles não assinaram a planta. Os entes públicos (União, Estado e Município) também recebem ciência do pedido. Além disso, o cartório publica edital para dar conhecimento a terceiros.
Esse ponto mudou ao longo do tempo. Na redação original dada pelo CPC, o silêncio do titular era interpretado como discordância. Segundo o IRIB, a Lei nº 13.465/2017 alterou essa regra, e o silêncio passou a valer como concordância. Essa mudança tornou a usucapião extrajudicial mais viável em muitos casos.
Quando a usucapião extrajudicial vai para a Justiça?
O cartório não resolve conflitos. Assim, se alguém apresentar impugnação ao pedido, o caso pode ser remetido ao juízo competente da comarca do imóvel. Nesse cenário, o requerente adapta o pedido ao procedimento judicial.
Além disso, a rejeição do pedido no cartório não impede o ajuizamento de ação de usucapião. Ou seja, a via extrajudicial é uma alternativa, e não uma etapa obrigatória.
| Situação | Tendência |
|---|---|
| Documentação completa e sem oposição | Usucapião extrajudicial, no registro de imóveis |
| Impugnação de titular, confinante, ente público ou terceiro | Remessa ao juízo competente |
| Pedido rejeitado no cartório | Possibilidade de ação judicial de usucapião |
Usucapião extrajudicial resolve qualquer imóvel irregular?
Não. A usucapião é um caminho para quem tem posse com os requisitos da lei. Já outras irregularidades, como problemas na matrícula ou falta de averbações, podem pedir soluções diferentes. Sobre esse tema, veja o nosso conteúdo sobre documentação irregular do imóvel.
Do mesmo modo, imóveis recebidos por herança sem inventário concluído costumam exigir outro caminho. Nesses casos, vale entender primeiro como funciona o inventário extrajudicial.
Como a orientação jurídica ajuda na usucapião extrajudicial?
A usucapião extrajudicial exige advogado. Esse profissional avalia a modalidade adequada, organiza as provas da posse e acompanha o procedimento no cartório. Além disso, ele identifica quando o caso tende a seguir pela via judicial.
Cada imóvel tem uma história própria. Por isso, para entender o seu caso, busque a orientação de um advogado de sua confiança. Se quiser conhecer a atuação da Pontello Advocacia em Belo Horizonte, acesse a página de áreas de atuação.
Perguntas frequentes
É obrigatório ter advogado na usucapião extrajudicial?
Sim. O art. 216-A da Lei nº 6.015/1973 exige que o interessado esteja representado por advogado para pedir o reconhecimento da usucapião no cartório.
Onde o pedido de usucapião extrajudicial é feito?
No cartório de registro de imóveis da comarca onde o imóvel está situado. A ata notarial, por sua vez, é lavrada por um tabelião de notas.
Se o cartório negar o pedido, ainda posso ir à Justiça?
Sim. A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
Qual o tempo de posse necessário?
Depende da modalidade de usucapião prevista no Código Civil, que considera fatores como o uso do imóvel e a existência de justo título. A análise do caso concreto define qual regra se aplica.
